СТРОИТЕЛЬНОЕ ОБЩЕСТВО: ИПОТЕЧНЫЙ ИНСТИТУТ ДЛЯ РОССИИ/*.

Становление современного рынка жилья - одна из насущных задач российских реформ, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики. За последние двенадцать лет были предприняты многочисленные попытки создать институты жилищного кредитования в России, однако результаты нельзя признать удовлетворительными. Главная причина такого положения - отсутствие продуманной стратегии, стихийное стремление внедрить их наиболее передовые формы, минуя необходимую начальную стадию строительных обществ.

Это стремление поддерживается многими западными фондами и некоторыми учеными. К сожалению, соответствующая теория еще недостаточно разработана. Подавляющее большинство авторов, затрагивающих вопросы становления ипотеки в развивающихся странах, опираются на данные, относящиеся к современному рынку ипотечных кредитов в развитых странах, и оставляют за рамками изучения его историю. Но и проблеме сопоставления современных ипотечных институтов жилищного кредита посвящено лишь небольшое число исследований.

В своих работах Д. Дайамонд и М. Ли, анализируя положение в странах, характеризующихся развитыми рынками ипотечного кредита, а также в государствах с переходной экономикой, показывают, что минимальные издержки при предоставлении кредитов обеспечивают институты рынка капитала, основанные на секыоритизации ипотечных кредитов. Отмечается снижение роли стройсберкасс, кооперативных обществ и ссудосберегательных ассоциаций на протяжении 1980-х годов. Причем страны, сократившие государственную поддержку этих институтов в большей степени, чем другие, добились существенного повышения эффективности системы жилищного кредитования/1.

В числе недостатков "небанковских" институтов жилищного кредитования строительных обществ называются: неэффективное использование общественных ресурсов при субсидировании ссудосберегательных планов; невысокая доля кредитов, предоставляемых стройсберкассами, в цене жилья, вследствие чего их роль в стимулировании жилищного строительства незначительна; прекращение членства многими клиентами стройсберкасс после получения премии на сбережения без приобретения жилья. Указывается также, что стройсберкассы плохо защищены от быстротекущей инфляции, когда реальная стоимость накоплений резко падает, а бюджетные обязательства увеличиваются. Сохранение системы стройсберкасс в Австрии и Германии объясняется тем, что политические и социальные ограничения препятствуют трансформации однажды созданных субсидируемых институтов, даже если они неэффективны. Наконец, членство в стройсберкассах не слишком выгодно тем, кто намерен взять кредит, поскольку он предоставляется на сравнительно короткий срок (5 лет в Венгрии, 8 лет в Чехии) и его получение сопряжено с длительным ожиданием.

Отсюда делается вывод, что в странах с развивающейся и переходной экономиками следует с самого начала формировать наиболее передовые институты. В этих целях необходимо сосредоточить усилия на создании соответствующей законодательной базы, внедрение которой позволит устранить основные препятствия на пути организации современной ипотеки/2.

На первый взгляд данный вывод кажется убедительным. Однако он полностью противоречит имеющемуся опыту. Многочисленные попытки создать вторичный рынок закладных в развивающихся странах и странах с переходной экономикой не привели к успеху. Банковское кредитование жилья в них доступно лишь наиболее состоятельным слоям населения.

Некоторые из вышеуказанных авторов признают, что проекты трансплантации современной западной ипотеки в институциональную среду переходных экономик терпят неудачу. Так, Д. Дайамонд подвергает сомнению не только эффективность стройсберкасс, но и полезность для переходных экономик ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку они не способны привлечь значительные объемы сбережений. Вместе с тем он считает главным препятствием для становления жилищных финансов низкую склонность населения восточноевропейских стран к заимствованию. И единственное его предложение для решения проблемы - кредиторы должны "образовывать публику"/3.

Наши исследования позволяют заключить, что изложенная выше точка зрения недостаточно аргументирована и порождена узким, внеисторическим подходом к проблеме/4. Попытки ускорить институциональное развитие за счет заимствования институтов из наиболее эффективных систем не раз приводили к их отторжению или перерождению/5 в иной, менее развитой экономической среде. Результаты исследования проблемы трансплантации (импорта) экономических институтов показывают, что при совершенствовании институтов может оказаться целесообразным заимствование тех форм, которые использовались более передовыми странами, когда они находились на аналогичной стадии развития/6. Проведенный анализ 89 эпизодов возникновения ипотечных институтов в 54 странах за последние 200 лет подтверждает эту точку зрения/7. Ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ (в тех или иных модификациях). Даже в США становление ипотечных институтов началось отнюдь не с создания вторичного рынка закладных в 1971 г. , ас возникновения строительно-сберегательных кооперативов в 1831 г. Затраты на внедрение и поддержку, казалось бы, неэффективных институтов с лихвой окупаются, способствуя постепенному совершенствованию экономической культуры и принятию работоспособных законов.

Нежелание заимствовать под рыночный процент, отмеченное Дайамондом, и низкая склонность к долгосрочным сбережениям лишь отчасти коренятся в недостаточной экономической культуре, в неумении сопоставлять выгоды и убытки. Другая важнейшая причина - высокая степень неопределенности, неуверенность "в завтрашнем дне" , недоверие к финансовым институтам. А это препятствует развитию не только рынка жилья, но и экономики в целом. Преодоление недоверия и формирование позитивных ожиданий - важнейшая задача государства, которая не может быть решена без значительных затрат. И строительное общество является мощным инструментом ее решения.

Не выдерживает критики утверждение о том, что членство в стройсберкассах не выгодно заемщикам из-за краткосрочности предоставляемого кредита. Чем же тогда объяснить столь быстрый рост числа займов, выдаваемых стройсберкассами? Естественный ответ состоит в том, что многие их члены просто не имеют доступа к долгосрочным кредитам в ипотечных и коммерческих банках; право на такие кредиты они "зарабатывают" в стройсберкассах.

В России, как и в других странах с переходной экономикой, попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. Создание массового рынка планировалось еще к 1999-2000 гг. , однако российская ипотека оказалась востребованной лишь высокодоходными слоями населения. Стремление расширить узкий рынок вынуждает агентов прибегать к поддержке государства. Потраченные ресурсы не приносят должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения проблемы/8.

В настоящей работе мы предприняли попытку обобщить и углубить аргументацию в пользу развития системы строительных обществ (включая стройсберкассы и строительно-сберегательные кооперативы) как необходимого этапа становления современной массовой ипотеки. Наш основной тезис состоит в том, что попытки "перескочить" данный этап сопряжены с громадными издержками и почти наверняка обречены на неудачу. Этот вывод опирается на анализ особенностей рынка жилья, истории формирования системы жилищных финансов в развитых странах, недавнего опыта стран Восточной Европы и многочисленных попыток создания ипотеки в России в 1992-2003 гг.

Особенности рынка жилья и становление ипотеки

Рынок жилья обладает рядом особенностей по сравнению с другими рынками. Для приобретения жилья, как правило, необходимо накопление сбережений в течение длительного времени. Этот процесс требует от покупателей высокой экономической культуры, умения планировать семейный бюджет и оценивать различные ссудосберегательные программы. Для предпринимателей высокие риски, связанные с неопределенностью будущего и асимметрией информации, диктуют необходимость индивидуальной работы с каждым клиентом, знакомства с его кредитной историей.

Спрос на жилье непосредственно зависит от ставки по кредиту, которая существенно связана с качеством экономических институтов. Неопределенность макроэкономической и институциональной ситуации препятствует снижению таких ставок. Поэтому при больших объемах кредита необходимо использовать его залоговые формы, ту или иную модификацию ипотеки. Ее успешное функционирование предполагает наличие эффективной судебной системы. В бедных обществах с коррумпированной неэффективной бюрократией законодательное и судебное обеспечение ипотеки сталкивается с особыми трудностями. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья и ограниченной мобильности рабочей силы выселение неплатежеспособного должника из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни и потому не одобряется обществом. В то же время в условиях коррумпированности судебной системы жесткие законы, направленные против неплатежеспособных должников, являются потенциальным источником злоупотреблений со стороны недобросовестных кредиторов. В результате процесс формирования работоспособного ипотечного законодательства становится весьма длительным и противоречивым.

Низкий уровень экономической культуры и слабые институты порождают значительное недоверие между экономическими агентами, что, в свою очередь, поддерживает высокую стоимость кредита и, следовательно, ограничивает массовый спрос на жилье. Поэтому большая часть населения не может обзавестись кредитной историей, что препятствует росту доверия. Система оказывается в "ловушке недоверия" , выход из которой с помощью одних только рыночных сил невозможен/9. Здесь требуется существенная поддержка государства/10.

Государство должно уделять особое внимание формированию рынка жилья, включая использование бюджетных средств, и вследствие двух других его особенностей. Во-первых, рынок жилья выполняет важные социальные функции, обслуживая процессы воспроизводства и территориального распределения рабочей силы. Во-вторых, масштабы его влияния на экономику весьма значительны: бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики, а его стагнация может серьезно затормозить экономический рост.

Из приведенного краткого обсуждения факторов экономического, институционального и культурного характера, влияющих на эффективность ипотеки, следуют четыре важных вывода.

Во-первых, на начальных этапах становления рыночной экономики эффективное функционирование развитых форм массовой ипотеки невозможно, ибо, чем сложнее институт, тем большие требования он предъявляет к институциональной и культурной среде. Создание массового рынка жилья должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов.

Во-вторых, исходные формы ипотеки должны предусматривать встроенные механизмы преодоления недоверия между кредиторами и заемщиками в условиях слабой судебной системы и отсутствия кредитных историй.

В-третьих, на первых этапах своего развития ипотечные институты должны способствовать повышению культуры сберегательного поведения и обеспечивать переход к более совершенным формам ипотеки.

В-четвертых, становление ипотеки невозможно без существенной поддержки государства.

Анализ истории жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран с переходной экономикой подтверждают эти выводы. Оказывается, во всех случаях успешного развития ипотеки на начальном этапе важную роль играли строительные общества.

Строительные общества: основные понятия

Строительное общество - организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.

Строительное общество (СО) - институт ипотечного кредитования; купленное его членом жилье остается в собственности СО и служит залогом ссуды до ее полной выплаты/11. От других ипотечных институтов СО отличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам/12. Для успешного функционирования СО необходимо, чтобы его члены состояли вкладчиками достаточно долго и накопили большие суммы. Поэтому объем и схема обслуживания предоставляемого кредита зависят от объемов и временной структуры сбережений.

Известно много разновидностей строительных обществ, однако их общепринятая классификация отсутствует. В разных странах и в разных литературных источниках используется различная терминология. Мы выделяем два типа строительных обществ: строительно-сберегательные кооперативы/13 и строительно-сберегательные кассы. Основное их различие состоит в том, что первые являются некоммерческими, а вторые - коммерческими организациями. Как правило, кооперативы находятся в собственности своих членов, несущих солидарную неограниченную ответственность по внешним обязательствам, а стройсберкассы принадлежат внешним инвесторам и являются акционерными обществами либо обществами с ограниченной ответственностью/14. Отметим, что кооператив не имеет права брать внешние ссуды, для выдачи кредитов он использует лишь вклады своих членов.

Каждый член СО выбирает из некоторого перечня контракт, содержащий следующие основные элементы:

- правила, определяющие назначение процентной ставки по депозитам и кредитам;

- условия последовательности вкладов, обеспечивающие вкладчику право на получение кредита в установленном объеме, а также его обязательства по выплате долга в соответствии с определенным расписанием;

- механизм выбора получателя кредита из числа вкладчиков, имеющих право на кредит;

- правила получения премии на накопления, выплачиваемой государством, и других льгот, предостваляемых членам СО;

- правила выхода из СО. Процентные ставки и по депозитам, и по кредитам в кооперативах обычно равны нулю (небольшой процент от депозитов отчисляется на покрытие административных расходов кооператива). Если же они различны и кооператив получает прибыль, то она распределяется на уставные цели. Член кооператива может забрать свои сбережения, заплатив штраф. Премии на накопления и льготы могут как наличествовать, так и отсутствовать.

Рассмотрим простейшую ситуацию, когда все члены кооператива планируют приобрести квартиры одинаковой стоимости. Тогда контракт может предусматривать вклады фиксированного объема в течение определенного срока (так, чтобы накопленная сумма составила, скажем, 40 % стоимости квартиры), после чего вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры (в нашем примере - 60 % ее стоимости). Если накопленной кооперативом суммы не хватает для выдачи кредитов всем членам, имеющим на них право, то возникает очередь. Получатель кредита определяется жребием среди тех, кто занимает в ней первое место (иногда вместо жребия используется аукцион). Приобретаемая квартира служит залогом ссуды и остается на балансе кооператива до полной выплаты кредита. Долг выплачивается равными долями в течение заранее оговоренного срока.

В действительности предпочтения и возможности членов кооператива неодинаковы. Реальные контракты учитывают различия в цене приобретаемых квартир и позволяют вкладчикам выбрать схему накопления и погашения долга в соответствии с их ожидаемыми доходами. Кроме того, контракт должен предусматривать адаптацию к инфляции и будущим изменениям доходов вкладчика.

Следует различать ликвидируемые, серийные и непрерывные кооперативы. Все члены ликвидируемого кооператива вступают в него одновременно; после того как каждый из них приобретет квартиру, кооператив ликвидируется. Серийный кооператив принимает новых членов когортами; в каждый момент времени все его члены принадлежат одной когорте. Обмен капиталом между когортами позволяет ускорить выдачу кредитов и облегчает выход участников, не желающих брать кредит. Прием новых членов в непрерывный кооператив может происходить в любой момент или с определенной периодичностью, поэтому в нем одновременно состоят члены, вступившие в кооператив в разное время.

Стройсберкасса возникла в результате развития непрерывного кооператива. Контракты, предлагаемые стройсберкассами, отличаются от кооперативных контрактов ненулевыми процентными ставками по кредитам и депозитам. Эти ставки обычно меньше рыночных. Маржа является основным источником прибыли стройсберкассы. Как правило, ее члены получают от государства премию на сбережения и другие льготы. Кроме того, в большинстве стройсберкасс участник, получивший право на кредит, не обязан его брать; он может выйти из нее, изъяв свой вклад (включая премию). Тем самым поощряются долгосрочные сбережения. Некоторые стройсберкассы предоставляют своим членам кредиты по рыночным ставкам до полного выполнения плана сбережений.

Какие же черты делают строительное общество необходимым звеном в процессе создания ипотеки?

СО - строго специализированная организация, что ограничивает риски ее деятельности. Поскольку не предполагается, что менеджеры общества имеют высокую квалификацию, ему нередко запрещается делать внешние заимствования, что также способствует ограничению риска.

СО часто объединяют тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низких доходов или отсутствия кредитных историй. Однако в структуре СО предусмотрены особые "нерыночные" механизмы для преодоления информационной асимметрии и принуждения к выполнению обязательств.

Строительно-сберегательные кооперативы нередко организуются группой людей, тесно связанных друг с другом, например, живущих на одной территории или работающих в одной отрасли/15. Благодаря этому кооператив располагает достаточно полной информацией о своих членах и может отбирать тех, кто заслуживает доверия. Недобросовестные участники могут быть подвергнуты как экономическим, так и социальным санкциям. Издержки потери репутации, дискомфорта от конфронтации с остальными членами, необходимость поиска новой работы и места жительства составляют основу внеэкономического принуждения, весьма действенного далее в условиях неэффективной судебной системы.

Члены стройсберкасс не обязательно связаны друг с другом. Однако в процессе длительного накопления сбережений выявляются и материальные возможности будущего должника, и его добросовестность, и способность к самодисциплине. Тем самым СО обходит непреодолимую для ипотечного банка проблему, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.

Опыт стран Восточной Европы показал, что на начальных этапах создания ипотеки большая часть населения не склонна к долгосрочному накоплению и опасается доверять сбережения финансовым учреждениям. В этих странах весьма низка также и склонность к долгосрочным заимствованиям по сравнению с развитыми странами. Строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым формируется основа для становления более совершенных форм ипотеки.

Немалое значение имеет СО и как источник "длинных" денег, столь необходимых развивающимся и переходным экономикам. Стройсберкассы способны привлечь значительную часть сбережений, находящихся на руках у населения. Клиентами стройсберкасс являются граждане с низкими и средними доходами, которые часто не пользуются услугами банковской системы и потому их накопления не "работают" в рамках официальной экономики.

Увеличение спроса на жилье дает положительный импульс жилищному строительству и содействует росту отраслей строительной индустрии, стимулирует развитие инфраструктуры населенных пунктов, а также спрос на товары длительного пользования. Повышая доступность жилья, строительные общества способствуют формированию эффективного рынка труда, что является немаловажным фактором для развивающихся и переходных экономик.

Как уже отмечалось, члены сберкасс обычно получают от государства премии на накопления и налоговые льготы. Такой подход гораздо эффективнее политики прямых дотаций. Переориентация средств федерального и местных бюджетов с программ индивидуальной помощи на поддержку СО позволяет охватить значительно больший круг реципиентов.

По мере совершенствования системы экономических институтов в стране и прежде всего рынка капитала зависимость между планами сбережения и условиями предоставления и выплаты кредита становится препятствием для роста эффективности СО. С повышением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, укреплением законности, снижением ставки ссудного процента и банковской маржи все большая часть населения начинает отдавать предпочтение другим формам ипотеки. Строительные общества естественно трансформируются в ссудосберегательные ассоциации, растет доля ипотечных банков в общем объеме кредитования. Впрочем, СО по-прежнему выступают эффективным инструментом социальной политики для обеспечения жильем низкодоходных слоев населения. Поэтому в некоторых развитых странах (Австрия, Германия) их роль остается значительной/16.

Подчеркнем, что развитие системы СО отнюдь не препятствует становлению других ипотечных институтов, таких, как ипотечные банки или ипотечные программы универсальных банков, поскольку речь идет об обслуживании разных доходных групп населения. Покупателю с высоким доходом легче доказать свою кредитоспособность; он располагает средствами для уплаты начального взноса и согласен на более дорогой кредит с целью немедленного приобретения жилья. Другое дело, что создание полноценного рынка закладных требует больших объемов жилищного кредитования и не может базироваться исключительно на кредитовании представителей элиты. Обычно такой рынок возникает как результат деятельности строительных обществ.

Трансформация строительных обществ направлена на устранение присущих им недостатков, которые все сильнее проявляются по мере совершенствования рынка капитала. В их числе можно назвать наличие лага между моментами получения права на кредит и выдачей кредита. Кроме того, кооперативы не приносят прибыли и поэтому не интересны бизнесу/17, а стройсберкассы могут быть выгодны лишь благодаря массовости членства. Для привлечения участников на начальной стадии требуется преодолеть препятствия, связанные с низким уровнем массовой экономической культуры и высоким отношением цены квартир к доходу потенциального покупателя. На более поздней стадии отток членов из СО возможен вследствие улучшения условий на кредитном рынке. По названным причинам функционирование СО во всех странах опирается на серьезную государственную поддержку, что, разумеется, создает нагрузку на бюджет.

После внедрения системы СО могут сформироваться группы, стремящиеся закрепить высокий начальный уровень государственной поддержки и, кроме того, расширить возможности СО для осуществления внешних заимствований или неспециализированных инвестиций. Кроме того, политические власти, скорее всего, сохранят величину премий и льгот их участникам, опасаясь потерять голоса избирателей. Однако продолжительная консервация массовой привлекательности СО и снижение их специализации ведут к неустойчивости и повышению финансовых рисков, то есть к развитию кризиса. Чтобы избежать подобной эволюции, после прохождения пика активности строительных обществ необходимо предусмотреть уменьшение государственной поддержки и облегчение условий для их трансформации.

Если рынок достаточно совершенен, то единственным основанием для существования строительных обществ оказываются цели социальной политики. В России подобные условия могут возникнуть через 20-30 лет, если система строительных обществ будет создана в ближайшее время.

Строительные общества и становление ипотеки в развитых странах

Первые ссудосберегательные программы строительства жилья возникли в глубокой древности в Китае и Индии в рамках неспециализированных ссудосберегательных кооперативов (обществ взаимного кредитования). Подобные кооперативы широко распространены в развивающихся странах и до сих пор имеют определенное значение в передовых экономиках. Однако наиболее важную роль ссудосберегательные кооперативы сыграли в конце XVIII - начале XIX вв. Именно этот институт послужил основой развития массовой ипотеки и исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов во многих странах. Последовательными ее этапами явились английское строительное общество, немецкая стройсберкасса (ССК), американская ссудосберегательная ассоциация.

Родоначальницей ликвидируемых строительных обществ в Европе считается Англия, где в период между 1775 и 1825 годами было создано 250, а в последующие 50 лет - еще 3000 строительных обществ (кооперативов). Каждое из них объединяло 20-30 человек и функционировало 10-14 лет. В дальнейшем этот институт был заимствован другими странами. В США он появился в 1831 г. , в Германии - в 1885 г. В 1924 г. в Германии возникла форма стройсберкассы, которая с небольшими изменениями продолжает действовать до сих пор. В 1925 г. немецкий опыт был перенесен в Австрию, а в 1965 г. - во Францию.

Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет, пока в 1845 г. не преобразовались в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите. Уже через 20 лет в Америке вслед за Англией на основе строительных обществ возникли ссудосберегательные ассоциации, однако они вытеснили строительные общества лишь через 60 лет - в 1890-е годы.

На протяжении 30 лет строительные общества играли особенно важную роль в послевоенных Германии и Австрии, в период экономических трудностей, ослабления государственных институтов и кризиса доверия. В 1952 г. германское правительство ввело государственную премию на стройсбережения. Изначально она была установлена на весьма высоком уровне - 25-35 % от ежегодного депозита. Впоследствии премия постепенно снижалась: в 1975 - 23 %, в 1976 г. - 18, в 1982 г. - 14 и в 1989 г. - 10 %. В это же время в ФРГ стал быстро повышаться уровень социального доверия.

В Германии значение стройсберкасс/18 было максимальным к началу 1980-х годов, а затем по мере развитая рынка капитала оно стало снижаться/19. В 1973 г. ССК обслуживали 14 млн. контрактов, а в 1983 г. - 24 млн. , или 39 % населения Германии. В указанное десятилетие в среднем прибавлялся 1 млн. контрактов в год. В 1983 г. сбережения стройсберкасс достигли 18 % всех депозитов населения, ими было выдано кредитов на 28, 5 млрд. марок, что составляло 30 % жилищных инвестиций. Доля ССК в жилищных кредитах равнялась 19 %, ипотечных банков - 28, сберегательных банков - 24 %/20.

К началу 1990-х годов обязательства немецкого населения перед стройсберкассами составляли около 15 % всех ипотечных долговых обязательств, перед сберегательными и ипотечными банками - соответственно 30 и 20 %. В Австрии данное соотношение было иным: на стройсберкассы приходилось 45 %, на сберегательные банки - 22, на ипотечные - 13 %/21. Кредит предоставлялся на 10-12 лет в Германии и от 14 лет до 21 года - в Австрии. В австрийских и немецких ССК ставка по депозитам была равна 4 % годовых, а ставка по кредиту - 6 %.

В 1990 г. все льготы на приобретение жилья (включая программы ипотечных банков и т. п. ) составляли 3, 8 % расходов австрийского правительства. Австрийские ССК были обязаны держать в резерве 7 % депозитов и могли делать займы на рынке капитала. Благодаря этому сокращалось время между получением права на кредит и предоставлением самого кредита. В 1991 г. они имели 2, 4 млн. контрактов при том, что общая численность населения составляла около 8 млн. человек. Однако подавляющее большинство членов ССК использовали право выхода из них без потери премии на сбережения и не брали займов. Таким образом, австрийское правительство поддерживало более высокую норму сбережений и стимулировало приоритетное формирование "длинных" денег для строительства; те, кто накапливал (обычно в течение 6 лет) и отказывался от займов, фактически финансировали нуждавшихся в жилье.

В отличие от австрийских немецкие ССК до 1989 г. не прибегали к внешним займам. При нехватке ликвидности потенциальные заемщики, получившие право на основной кредит, выстраиваются в очередь в соответствии с определенными правилами. Время ожидания может составить год-два или больше. После 1989 г. стройсберкассам разрешили привлекать небольшие внешние займы только для финансирования промежуточных кредитов. В начале 1990-х годок доля банковских кредитов и облигационных займов составила 14 % их пассивов.

Еще одно важное отличие современных немецких ССК от австрийских - то, что они являются кредиторами "второй линии" (second-lien). Типичный член стройсберкассы должен накопить 25 % стоимости жилья, чтобы получить кредит в 25 % его стоимости от стройсберкассы и 50 % - от ипотечного или сберегательного банка/22. Члены немецких ССК также имеют налоговые льготы и получают премию на сбережения, но в меньшем размере и лишь в случае окончания семилетнего срока сбережения и взятия кредита.

Немецкие ССК были жестко ограничены не только в области привлечения внешних займов, но и в возможностях размещения стройсбережений. Они могли принимать незначительное участие в предприятиях жилищного строительства (3-5 % активов), но им не разрешалось держать свои активы в форме недвижимости или сдавать ее в аренду/23.

За последние 50 лет немецкие ССК содействовали финансированию приобретения более 12, 7 млн. домов и квартир в ФРГ. За это время они выплатили вкладчикам-участникам более 1 трлн. немецких марок. Сегодня более 19 млн. граждан Германии являются владельцами одного или нескольких договоров о стройсбережений/24.

Строительные общества в восточноевропейских странах

В процессе реформ во всех восточноевропейских странах и в бывших советских республиках произошло резкое сокращение объемов строительства жилья. В 1996 г. число сданных в эксплуатацию домов составило по сравнению с 1989 г. в Чехии 26 %, в Венгрии - 55, в Польше - 41, в Словакии - 19, в России - 39 %/25. Спад был вызван общим кризисом производства, но оказался гораздо более глубоким и продолжительным, чем в большинстве других отраслей. В начале реформ снизился уровень бюджетного финансирования жилищного строительства (в Венгрии и Польше - в меньшей степени, нежели в других странах), однако надежды на то, что рынок быстро восстановит обеспечение населения жильем, не оправдались. Не удались и попытки трансплантировать в несовершенную институциональную среду наиболее передовые институты сферы жилищных финансов англо-американского типа. Рынки закладных не работали, а ипотечные программы специализированных и универсальных банков оказались доступными лишь узкому слою лиц с высокими доходами. Массовый рынок жилья был необходим как для решения социальных задач, так и для стимулирования роста экономики в целом. Поэтому все перечисленные страны, кроме России и Польши, ввели институт строительных обществ.

В Словакии, Чехии, Венгрии стройсберкассы создавались при поддержке немецких и австрийских ССК. Однако главными акционерами строительных обществ являются крупные национальные коммерческие банки, которые таким образом не только получают прибыль, но и воспитывают своих потенциальных клиентов.

Стройсберкассы в этих трех странах характеризуются схожей организацией. Член ССК должен делать регулярные взносы на депозит в течение 4-6 лет и накопить 50 % суммы, оговоренной в контракте, для того чтобы получить кредит на остальные 50 % по льготной ставке 6 % годовых. Ставка по депозитам равна 3 %. Как и ставка по кредиту, она не зависит от темпов инфляции. На сбережения ежегодно начисляется премия в размере от 20 до 40 %, выплачиваемая из государственного бюджета. Ежегодный объем премии не может превышать установленного предела, как правило, 50-70 % средней месячной зарплаты. Проценты на сбережения и премии не облагаются налогом. Сбережения ССК включены в систему страхования вкладов. При выполнении определенных условий клиент может снять свой вклад вместе с процентами и премией, не используя своего права на кредит. Благодаря такой возможности хранение денег в стройсбсркассах оказывается более выгодным, чем а банках, даже для тех, кто не собирается приобретать жилье. Именно этим и объясняется громадный успех стройсберкасс в странах Восточной Европы.

В Чехии и Венгрии размер премии установлен законодательно, а в Словакии он ежегодно пересматривается правительством при составлении бюджета. Это позволило четырежды снижать его (с 40 до 20 %), уменьшая нагрузку на бюджет. Отметим, что начальное завышение размера премии необходимо для преодоления недоверия населения к новому институту.

Данные о результатах функционирования стройсберкасс в странах Восточной Европы приведены в таблице 1. В первый же год членами ССК в Чехии стали 2 % жителей, в Венгрии - 3 % (около 300 тыс. человек). Через 7 лет около 3 % чехов получили кредиты на жилье от ССК. Расходы государства на премии вкладчикам увеличивались, составив через 7 лет около 1 % госбюджета Чехии. Однако сбережения росли быстрее. В среднем за 7 лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. На седьмой год работы ССК доля стройсбережений в ВВП повысилась в Чехии в 49 раз (до 4, 9 %). Всего к 2003 г. , спустя десять лет после начала работы стройсберкасс, действующие сберегательные контракты имелись у 4, 6 млн. чехов (45 % населения). Спрос на услуги стройсберкасс быстро растет во всех трех странах.

В Польше в 1995 г. был введен институт строительно-сберегательных кооперативов в виде спецсчетов в коммерческих банках. Ставка по депозитам и кредитам плавающая - соответственно 25 и 50 % от учетной ставки ЦБ. Прибыль от ведения счетов добавляется к кредитному фонду или резервам, премии не предусмотрены. Налоговые льготы недостаточны для привлечения массы вкладчиков (особенно при распространенности теневых зарплат), а короткий накопительный период и отсутствие прибыли делают этот бизнес не слишком привлекательным для банков. С конца 1996 по 1998 г. кооперативы заключили всего 40 тыс. контрактов и выдали незначительное количество займов. В Венгрии же, напротив, сберегательные кооперативы, существовавшие еще до реформ, продолжали играть заметную роль и в новых условиях. В 2001 г. их доля в депозитах составляла 13 %, а в жилищных кредитах - 17 %. Традиционно клиентами кооперативов были жители небольших поселений, работники средних предприятий в регионах. Выше мы отмечали, что успешное функционирование кооперативов возможно лишь при специальном подборе его членов, доверяющих друг другу, либо при достаточно серьезных дотациях. Польский и венгерский опыт подтверждает этот тезис.

В 1997 г. в Польше была предпринята еще одна попытка ввести строительные общества. На этот раз польский парламент принял решение о создании института стройсберкасс. Однако одобренный закон содержал ряд лакун и ошибочных положений. В 2001 г. он был отменен, так и не начав действовать. В настоящее время делаются попытки создать стройсберкассы на основе кооперативов.

В Чехии и Словакии по числу выдаваемых кредитов стройсбер-кассы намного превзошли все остальные финансовые институты, вместе взятые. В Словакии к 2003 г. ССК выдали 270 тыс. займов, ипотечные кредиты банков насчитывали 22 тыс. и кредиты государственного фонда - еще 28 тыс. /26 Через 7 лет работы (к концу 1999 г. ) чешские ССК выдали 307 тыс. кредитов (для 3 % населения), тогда как ипотечные кредиты банков достигли 21 тыс. , а ипотечные займы с субсидией процентной ставки - 8 тыс. /27 В Польше же к концу 1999 г. было выдано только 130 тыс. банковских кредитов, что соответствует лишь 0, 3 % населения.

В отличие от Словакии, Чехии и Венгрии Польша применила иную стратегию реформирования жилищных финансов. Основная ставка была сделана на развитие коммерческих банков и институтов секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. В результате, как показывают данные таблицы 2, достижения Польши в жилищном кредитовании оказались намного меньшими, чем у стран-соседей.

К 2002 г. суммарный объем непогашенных жилищных кредитов в ВВП достиг в Чехии 20 %, в Словакии - 12, 7, тогда как в Польше он составил менее 2 %. В стартовый период реформ ССК стали главными источниками жилищных кредитов для чешского и словацкого населения. В 1999 г. в Словакии ССК обеспечивали 90 % всех жилищных кредитов, в то время как рынок закладных поставлял всего 3 %. Кроме того, первоначальный успех ССК дал импульс последующему росту ипотечных банков. В 2002 г. словацкие ипотечные (коммерческие) банки выдали уже 11 % всех жилищных кредитов. Правительство Словакии планирует постепенное снижение доли ССК до 20 % в 2010 г. с одновременным увеличением доли ипотечного кредитования до 71 %/28.

Казалось бы, несмотря на медленный рост жилищного кредитования, Польша сумела избежать серьезных бюджетных затрат. Но это не так. Сделав ставку на спонтанное развитие ипотеки, правительство было вынуждено поддерживать старые формы кредитования строительного сектора. В 1992 г. расходы на жилищные субсидии составили 6, 1 % государственного бюджета, в 1996г. - 3, 1, а в 2001 г. - 1, 3 %/29. Благодаря подобной политике, а также росту в первые годы реформ покупок жилья имущим классом за свой счет спад в жилищном строительстве в Польше был менее глубоким, чем в Словакии и Чехии. Однако в процессе восстановления жилищное строительство столкнулось с отсутствием кредитных институтов, доступных широким слоям населения. Уже с 2000 г. в Польше стало сокращаться число одобренных заявок на новое строительство, что в 2002 г. снова привело к спаду объемов завершенного строительства с 68 до 63 % по сравнению с уровнем 1989 г. Итак, в Польше ошибочная стратегия замедлила становление более массовых институтов жилищного кредитования. Для их дальнейшего развития могут потребоваться новые бюджетные расходы, сопоставимые с расходами соседних стран.

Следуя примеру более успешных соседей, стройсберкассы начали создавать в Хорватии в 1998 г. , в Словении - в 1999 г. , в Румынии - в 2004 г. , в Китае - в 2004 г. Планы запуска ССК разрабатываются в Болгарии, Латвии и Литве.

Опыт и развитых, и развивающихся стран показывает, что строительные общества - необходимый этап в формировании механизмов жилищного кредитования. Однако масштабы их государственной поддержки должны быть ограниченными и уменьшаться по мере становления других форм ипотеки. Нужно быть готовым к тому, что в течение 15-20 лет строительные общества сыграют свою роль и постепенно отойдут на второй план. Скорее всего, большая их часть будет преобразована в ссудосберегательные ассоциации.

Институты жилищного кредита в России в 1992-2003 гг. : результаты и перспективы

В России, как и в других странах с переходной экономикой, за годы реформ объемы жилищного строительства резко сократились. Развитие строительной индустрии основывается главным образом на возведении элитарных домов и нежилых сооружений. В 2001 г. показатель сданной в эксплуатацию общей жилой площади уменьшился по сравнению с 1990 г. почти вдвое, а число построенных квартир - в 2, 7 раза, зато средняя площадь квартиры увеличилась в 1, 4 раза. Почти в 2, 5 раза возросла стоимость средней квартиры относительно годового дохода на душу населения. Спрос на рынке элитарной недвижимости поддерживается благодаря высокой дифференциации доходов населения. Покупка дорогого жилья определяется не столько потребностями имущих слоев, сколько стремлением использовать его в качестве высокодоходного актива. Вероятное падение цен на жилье может спровоцировать кризис в строительной отрасли и, возможно, в банковской сфере, если не принять специальных мер по стимулированию массового спроса на жилье/30. В первую очередь необходимо повысить склонность населения к сбережению и обеспечить доступ к кредиту средне- и низкодоходным его слоям/31.

Развитие институтов жилищного кредита в 1990-е годы происходило по трем направлениям.В соответствии с первым в начале реформы правительство страны, муниципалитеты и государственные предприятия пытались адаптировать советские институты некоммерческого банковского и кооперативного кредита.

В 1990 г. объем жилищных кредитов Сбербанка и жилищно-строительных кооперативов составил 1763 млн. руб. , что соответствовало 0, 28 % ВВП или 7 % общего объема приобретения жилья населением. Принципы кредитования были далеки от западных: отбор заемщиков основывался на социальном критерии обеспеченности жильем; кредиты не выдавались под залог; интересы кредитора удовлетворялись путем вычета платежей за кредит из заработной платы заемщиков. Эти займы содержали элемент субсидий: применявшаяся вплоть до 1991 г. ставка в 2 % (и ЖСК - 0, 5 %) была ниже 3-процентной банковской ставки по вкладам и только на 1 п. п. выше официального уровня инфляции.

К 1991 г. отставание уровня процентной ставки от темпа инфляции резко усилилось. Правительство не имело возможности кредитовать и субсидировать процентную ставку, и в 1993 г. Сбербанку и кооперативам было разрешено предлагать кредиты по коммерческим ставкам. Для компенсации риска при отборе заемщиков стал применяться институт поручителей. Однако коммерческие кредиты оказались недоступными для массового потребителя. В одном только 1990 году Сбербанк выдал 124, 4 тыс. кредитов, а за последующие 13 лет всего им было выдано около 17, 7 тыс. кредитов. Кредитный портфель Сбербанка к 2004 г. составил 313 млн. долл. при среднем кредите 17700 долл. В результате свертывания государственного кредита доля жилья, построенного кооперативами, сократилась более чем вдвое: с 4, 7 % в 1990 г.до 2, 0 % в 2001 г. Причем их деятельность трансформировалась из кредитования в долевое строительство без рассрочки платежа.

Второе направление реформирования охватывает попытки создания кредитных институтов по образцу успешных рыночных экономик стран Запада. Основным "поставщиком" ипотечных институтов, предложившим в 1992 г. правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID). Суть его рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных.

Из 1500 коммерческих банков, возникших в России в 1991-1993 гг. , лишь немногие пробовали выдавать ипотечные кредиты. Федеральные и региональные власти пытались заставить их увеличить жилищное кредитование. Однако банки столкнулись с высокими трансакционными издержками привлечения долгосрочных ресурсов, оценки платежеспособности заемщиков, регистрации залога, выселения должников и т. д. Несопоставимо более выгодными были другие виды деятельности - обслуживание государственных расчетов, инвестиции в ГКО, перераспределение средств промышленных предприятий.

За счет внедрения комплекса институтов секьюритизации предполагалось создать стимулы для банков и достигнуть массовости жилищного кредита. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху. В результате проекты организации современного "двухуровневого" рынка закладных (АИЖК, Московское ИА, Фонд США-Россия, Иркутское РИА, Самарское ИА) не были востребованы коммерческими банками, значительные средства были потрачены впустую. До сих пор не выпущено ни одного пула ипотечных кредитов, обращающихся в виде ценных бумаг. Не дало должного эффекта и использование более простого института жилищного кредитования - ипотечных банков.

Преждевременные попытки трансплантации американского рынка закладных блокировали усилия по расширению первичного рынка жилищных кредитов. Произошло перерождение/32 новых институтов, их фактические цели не вполне соответствуют тем задачам, для решения которых они создавались.

Доля дохода АИЖК от основной деятельности в виде процентов от выкупленных жилищных кредитов составила в общей сумме доходов в 2002 г. 33 %, в 2003 г. - 5 и в I квартале 2004 г. - 21 %. Из общей суммы 1253, 9 млн. руб. ипотечных кредитов, выданных Московским ипотечным агентством (МИА) на июнь 2004 г. , на жилищные кредиты пришлось 27, 6 млн. руб. , или 2 % от портфеля активов/33. При этом объем прав требований по ипотечным кредитам, выкупленных за счет эмиссии облигаций, равен всего 19, 8 млн. руб. Фактически МИА не взаимодействует с коммерческими банками, а конкурирует с ними.

Чтобы избежать убытков, возникающих в рамках основной деятельности, институты вторичного рынка, получающие целевые государственные средства и гарантии, вынуждены заниматься кредитованием под залог коммерческой недвижимости, инвестированием в ценные бумаги либо вексельным кредитованием застройщиков, банков, паевых фондов, инвестирующих далее в строительство элитной недвижимости. Трудности с внедрением передовых ипотечных институтов, особенно после финансового кризиса 1998 г. , а также завершение в 1998 г. американского проекта технической помощи (осуществлявшегося USAID), вынудили российских предпринимателей и региональные власти искать выход на пути организации строительных обществ.

В 1996 г. в Уфе был создан потребительский кооператив "Своими руками". Вначале он, пользуясь поддержкой регионального правительства, привлекал сбережения и предоставлял небольшую рассрочку в рамках долевого строительства жилья, а в 2001 г. ввел накопительную систему взаимного кредитования по принципу строительного общества. В 1998 г. московские власти и санкт-петербургский кредитный союз "Касса взаимного кредита" выбрали немецкую стройсберкассу как образец для организации жилищного кредитования пайщиков, покупающих жилье в новостройках. Однако фактически созданные ими кассы выполняли лишь функции застройщиков, предоставляя своим членам рассрочку при покупке жилья. Наконец, в 2000 г. московский ЖСК "Строим вместе" объединил опыт немецких ССК образца 1972 г. с опытом советских ЖСК и касс взаимопомощи/34. За короткое время примеру лидеров последовали 66 кооперативов в 45 городах России.

Востребованность кооперативов высока благодаря возможности их создания на основе уже действующего законодательства и низкой налоговой нагрузке. Кооперативы не приносят прибыли, но строительные, риэлторские, страховые компании или банки пробуют организовать их в обмен на формальные или неформальные обязательства членов кооператива воспользоваться их услугами. Связка кооперативов с коммерческими организациями таит в себе опасность конфликта интересов. Менеджеры последних стремятся максимизировать прибыль от услуг, оказываемых членам поддерживаемых ими кооперативов. Цель же кооператива заключается в максимизации среднего выигрыша каждого участника. Как следствие средний выигрыш клиентов "коммерческих" кооперативов уменьшается по сравнению с оптимальным уровнем, численность участников, наоборот, превышает оптимальную, а их предпочтения учитываются менее гибко. Противоречия между интересами пайщиков и организаторов кооперативов препятствуют массовому привлечению сбережений участников несмотря на низкую стоимость кооперативных займов.

Фактически многие российские ЖСК функционируют на принципах стройсберкасс. Широкое участие населения в них возможно лишь при высоком доверии к частным финансовым институтам. В отличие от западных ССК в российских ЖСК государственные премии и гарантии отсутствуют, а досрочное изъятие вклада сопряжено с потерями. Это дестимулирует потенциальных участников, не верящих в приток последующих членов. При отсутствии должной государственной поддержки интеграцию стройсберкасс с риэлторским, страховым, строительным или банковским бизнесом следует оценивать положительно, поскольку она облегчает доступ к жилищному кредиту определенным слоям населения. Однако необходимо иметь в виду, что возможности таких интегрированных форм недостаточны для создания массовой ипотеки.

Наконец, третье направление развития институтов жилищного кредитования стало реализовываться с середины 1990-х годов региональными администрациями, строительными и промышленными фирмами, внедрявшими новые схемы предоставления и субсидирования кредитов. С 1994 г. региональные власти и промышленные фирмы столкнулись, с одной стороны, с сокращением федерального финансирования и падением объемов жилищного строительства, а с другой - с необходимостью выполнения социальных обязательств по обеспечению жильем очередников и кадрового состава. Администрации городов и регионов, а также отраслевые объединения начали создавать некоммерческие фонды, использующие бюджетные дотации для внедрения нескольких кредитных схем.

Во-первых, осуществлялось кредитование заемщиков по ставке ниже рыночной. Как правило, низкие проценты по кредиту либо рассрочке компенсировались высокой прибылью от продажи заемщикам или сторонним покупателям квартир, построенных фондом-кредитором. Во-вторых, применялось субсидирование рыночной ставки по банковскому кредиту. В-третьих, некоторые фонды пытались привлечь долгосрочные сбережения населения, выпуская жилищные сертификаты, а инвестиции направлялись на строительство жилья. В ряде случаев жилье приобреталось владельцами облигаций с существенной дотацией в виде исключения из цены квартиры стоимости земли, находящейся в собственности фондов-застройщиков. В-четвертых, отметим недавно принятую схему обеспечения жильем военнослужащих, сочетающую выделение государственных дотаций на индивидуальные накопительные счета в течение 10 или 20 лет, возможности льготного промежуточного кредитования, а также дополнение накопленной на спецсчете суммы банковским кредитом.

Главными препятствиями на пути массового кредитования при помощи новых схем (в основном на некоммерческих принципах) стали ограниченность бюджетных фондов и низкая прибыльность проектов. В ряде случаев, добиваясь возвратности бюджетных средств, власти были вынуждены по существу отказаться от развития системы кредитования в пользу коммерческого строительства жилья. Наличие небольшой доли займов или частичной рассрочки платежа необходимо лишь для сохранения привилегированного статуса "ипотечной программы".

Основные результаты развития ипотечного кредитования в России за последние 14 лет представлены в таблице 3. Наименее удачными были проекты создания вторичного рынка закладных, а наибольшую способность к расширению рынка жилищных кредитов несмотря на отсутствие адекватного законодательства и государственной поддержки на федеральном уровне продемонстрировали строительные общества.

Всего с 2000 по 2003 г. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130 тыс. заемщиков, тогда как в одном только 1990 году - 170 тыс. За четыре года (с 2000 по 2003 г. ) построено 125, 4 млн. кв. м жилья на сумму 1489, 8 млрд. руб. Объем жилищного кредитования составил за этот период 23, 6 млрд. руб. Таким образом, доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях - 1, 6 %. Даже в 1990 г. аналогичный показатель равнялся 7 %. К 2004 г. доля жилищных кредитов в ВВП была менее 0, 2 %.

Опираясь на опыт восточноевропейских стран, можно предположить, что в России стройсберкассы могли бы привлечь многие сотни тысяч членов уже в самом начале своего создания. А через 7-8 лет около 15~20 % семей (преимущественно со средними доходами) были бы в состоянии получить кредит от ССК. Располагая кредитной историей и достаточными стартовыми накоплениями, они смогли бы занять недостающие средства у коммерческих банков и приобрести жилье. Более состоятельные слои населения, скорее всего, будут предпочитать иные формы кредитования.

Расходы государства на жилищные субсидии со временем могут достичь 1 % консолидированного бюджета. При этом можно было бы существенно сократить субсидии очередникам, сумма которых в настоящее время превосходит 1 % ВВП. Кроме того, рост долгосрочных сбережений может в 10 раз превысить бюджетные вложения. Без создания строительных обществ развитие системы жилищных финансов будет гораздо более медленным и затратным.

***

Главные причины неудач в области создания институтов жилищного кредитования в России - недооценка роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий - с другой, наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время. Следствием этого заблуждения стало отсутствие продуманной государственной стратегии в данной области.

Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.

Анализ истории жилищных финансов в государствах Запада и недавнего опыта восточноевропейских стран свидетельствует о том, что если бы государство активно поощряло развитие строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс, это значительно облегчило бы как обеспечение населения жильем, так и постепенное становление более совершенных жилищных институтов. Государственные расходы на данные цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения. При этом большое значение имеет форма государственной поддержки. Опыт восточноевропейских стран показывает, что премия на сбережения членам строительных обществ является эффективным средством создания "длинных" денег для строительства жилья. Однако ее получение следовало бы обусловить достаточно жесткими требованиями (например, не менее чем трехгодичным сроком хранения средств).

Строительно-сберегательные кооперативы можно рекомендовать как институциональную форму реализации жилищных программ крупным предприятиям, воинским подразделениям, муниципалитетам небольших городов. Строительно-сберегательные кассы могли бы стать важным инструментом реализации региональных жилищных программ и основой развития массовой ипотеки.

Приоритетное развитие строительных обществ не нанесет ущерба формированию ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку они рассчитаны на более состоятельных граждан. Напротив, привлечение широких масс населения на рынок жилищных кредитов повысит спрос на коммерческие кредиты. ССК будут способствовать увеличению склонности населения к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению взаимного доверия агентов рынка, повышению уровня экономической культуры и росту благосостояния жителей страны, что создаст условия для постепенного уменьшения государственной поддержки и развития институтов секъюритизации ипотечного кредитования.

[Графические материалы:

Таблица 1 Стартовые результаты функционирования стройсберкасс в странах Восточной Европы

Та6лица 2 Показатели жилищного кредитования и строительства в странах Восточной Европы

Таблица 3 Результаты становления институтов жилищного кредита (ЖК) в 1992-2003 гг.

]

***

*/ Работа выполнена на средства гранта государственной поддержки ведущих научных школ РФ N НШ-1939. 2003. 6.

***

1/ Diamond D. , Lea M. Housing Finance in Developed Countries: An Internationa] Comparison of Efficiency. - Journal of Housing Research, 1992, vol. 3, No 1; Diamond D. , Lea M. The Decline of Special Circuits for Housing Finance. - Housing Policy Debate, 1992, vol. 3, No 3; Diamond D. The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia: 1989-1999. The Urban Institute, 1999.

2/ Struyk R. , Kosareva N. Housing Finance in Russia: Developments in 1992. Urban Institute, 1993; Jaffee D. , Renaud B. Strategies to Develop Mortgage Market in Transition Economies. The World Bank. Policy Research Working Paper No 1697, 1996.

3/ Diamond D. Op. cit. , p. 27.

4/ Отметим наличие конкуренции между немецкими и американскими организациями за право руководить созданием системы жилищных финансов в Восточной Европе. Первые одержали победу в Чехии, Словакии, Венгрии, а вторые в Польше.

5/ В теории трансплантации под перерождением институтов понимается изменение характера их основной деятельности при функционировании в чужеродных институциональных условиях (см. : Полтерович В. Трансплантация экономических институтов. - Экономическая наука современной России, 2001, N 3).

6/ Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М. : Фонд экономической книги "Начала" , 1997; Полтеровнч В. Указ. соч.

7/ Старков О. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита. - Экономика и математические методы, 2004, т. 40, вып. 3.

8/ Минц В. В ожидании третьего пути. - Эксперт, 1999, N 16, 26 апреля; Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. Под ред. Н. Рогожиной. М. : Фонд "Институт экономики города" , 2004.

9/ Подробнее см. : Полтерович В. Институциональные ловушки и экономические реформы. - Экономика и математические методы, 1999, т. 35, вып. 2.

10/ Косвенное влияние масштабов рынка жилья на уровень доверия и благодаря этому - на кредитную ставку является примером экстернального эффекта. Наличие экстерналий - стандартное теоретическое основание для государственного вмешательства.

11/ Точнее, залогом служит выплаченная за жилье сумма.

12/ Иногда американские и английские ссудосберегательные ассоциации (ССЛ, saving and loan associations) также называются строительными обществами. В прошлом они соответствовали определению, данному в тексте. Однако нынешние ССА выдают ссуды как на строительство жилья, так и на многие другие цели, и не обязательно своим вкладчикам.

13/ В мире широко распространены ссудосберегательные кооперативы, для обозначения которых в разных странах используются термины, часто не совпадающие по буквальному смысловому содержанию. Обычно они предоставляют кредиты не только на жилье. В современной англоязычной литературе принят термин "rotating savings and credit association" (сокращенно ROSCA), иногда переводимый как "общество взаимного кредитования". Мы считаем создание таких обществ в России весьма полезным, однако эта проблема выходит за рамки настоящей работы. Строительно-сберегательный кооператив можно рассматривать как специализированное общество взаимного кредитования. В российском законодательстве об ипотеке недавно появился термин "жилищный накопительный кооператив" , по смыслу близкий используемому нами термину "строительно-сберегательный кооператив".

14/ Следует подчеркнуть, что, согласно нашей классификации, немецкая общественная стройсберкасса является кооперативом. Она относится к некоммерческим организациям и находится в собственности своих членов - жителей соответствующего муниципального образования.

15/ См. : Besley Т. , Coate S. , Loury G. The Economics of Rotating Saving and Credit Associations. - American Economic Review, 1993, vol. 83, No 4. Подчеркнем, что специализированные строительно-сберегательные кооперативы распространены гораздо меньше, чем общества взаимного кредитования. Все сказанное ниже относится к ипотечным программам этих обществ.

16/ Deutsch E. , Tomann H. Home Ownership Finance in Austria and Germany. - Real Estate Economics, 1995, vol. 23, p. 441-474.

17/ Однако строительные, риэлторские или страховые компании могут поддерживать кооперативы в обмен на обязательства членов кооператива воспользоваться их услугами.

18/ Напомним, что в Германии часть (примерно 1/3) стройсберкасс является публичными некоммерческими организациями и по нашей классификации относится к кооперативам.

19/ Воссоединение Германии привело к резкому росту числа контрактов, заключенных стройсберкассами, ибо эта форма ипотеки, как отмечалось выше, особенно привлекательна для низкодоходных групп населения.

20/ Boleat M. National Housing Finance Systems: A Comparative Study. Croom Helm, 1985, p 189-205.

21/ Deutsch E. , Tomann H. Home Ownership Finance in Austria and Germany.

22/ Deutsch E. , Tomann H. Op. cit. , p. 469, 451.

23/ Boleat M. Op. cit. , p. 207; Housing Finance: Present Problems. OECD. Committee on Financial Markets, 1974, p. 63.

24/ Пастухова Н. , Рогожина Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М. : Фонд "Институт экономики города" , 2002, с. 15.

25/ Diamond D. Op. cit. , p. 5.

26/ Hager R. Efficiency of the Bausparkasse Systems in Eastern Europe. The Eastern European Workshop on Housing Finance and Housing Affordability. Budapest, May 24-25, 2004, p. 7; Housing Finance System of Slovak Republic. 3rd Workshop on Housing Finance in Transition Economies, December 5-6, 2002, p. 15, 23 - http: //www. occd. org/ pdf/m0037000 / m00037810. pdf.

27/ The Czech Republic Country Note. Document 9. OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies. Paris, UIC, June 19-20, 2000, p. 15.

28/ Oravec P. Building Savings and Government Bonuses. - BIATEC, 2003, vol. 11, No 5 - http: //www. nbs. sk/BIATEC/BIA05_03/ 12_16. pdf, Tab. 2.

29/ 3rd| Workshop on Housing Finance in Transition Economies, December 5-6, 2002. Poland. Statistical Appendix 2, p. 5. В 1990 г. государственная помощь включала платежи по жилищным сберегательным сертификатам, субсидии ставки кооперативного кредита, субсидии жилищным кооперативам, государственный кредит жилищным кооперативам. Госкредит кооперативам был отменен в 1994 г. , а субсидии - в 1998 г. , зато в 1995 г. добавились расходы на Национальный жилищный фонд, продолживший кредитование кооперативов на льготных условиях, и выплаты муниципалитетам на жилищные пособия.

30/ См. : Фаерман Е. , Хачатрян С. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования. - Экономика и математические методы, 2004, т. 40, вып. 1. По их оценкам, полученным для ряда регионов России, первоначальный взнос на квартиру площадью 50 кв. м способны заплатить не более 5 % населения.

31/ Если в рассмотренных выше странах Восточной Европы отношение стоимости средней квартиры к среднегодовой заработной плате составляло в 1999-2001 гг. 7-8 раз, то в России аналогичный показатель в апреле 2004 г. достиг 15, 3 раза. В развитых странах он варьирует в пределах 4-5 раз.

32/ См. сноску 5. Подчеркнем, что термин "перерождение" не означает, что институт бесполезен.

33/ Ежеквартальный отчет. Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Код эмитента: 00739-А за I квартал 2004 г. , с. 27 - www. ahml. ru; www. mia. ru.

34/ Дворяшин А. , Евтеев К. , Забелин П. , Макаров В. , Морозов С. , Старков О. , Швалев А. , Шмелев Н. Первая в России коллективная ипотечно-накопительная программа "Строим вместе". М. : Финансовый контроль, 2003.