РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В ГОРОДЕ.

Неоднозначное отношение к собственности на землю всегда порождало дискуссии ученых и политиков в разных странах мира. Поэтому восстановление в России частной собственности на землю после многих десятилетий монополии государственной собственности не могло не вызвать ожесточенных споров представителей различных политических сил. В данной связи важно рассмотреть вопросы развития земельно-имущественных отношений на городских территориях.

Положения теории природной (земельной) ренты до сих пор недостаточно учитываются в российской экономической практике (1). Применительно к городским условиям эта новая и сложная проблема возникла в начале 1990-х годов в мегаполисах типа Москвы, где концентрация крупного капитала на лучших (по местоположению и обустройству), но ограниченных землях стала приносить существенный дополнительный доход рентного характера. Естественно, возникли вопросы: кому он должен принадлежать и как его перераспределять с помощью налоговой системы?

Опыт развитых стран показывает, что отлаженная система налогообложения (с учетом ренты) может обеспечивать эффективное использование земельных ресурсов и равные условия хозяйствования (независимо от действия природного фактора), стимулировать развитие экономики. В ходе рыночных реформ в России резко актуализировалась проблематика распределения рентного дохода между обществом и хозяйствующими субъектами. В 2002 г. города обеспечили 81% общей суммы поступлений земельного налога в бюджет (2), и роль таких платежей (в составе налога на недвижимость) будет со временем лишь возрастать. Необходимо, основываясь на теоретических разработках, найти эффективные подходы к решению задач учета, изъятия и перераспределения рентного дохода не только с целью пополнения бюджета, но и стимулирования хозяйственной деятельности и защиты интересов городского населения.

Анализ социально-экономической эффективности развития земельных отношений

Формирование рациональной стратегии развития города, выбор основных форм землепользования с минимальными рисками, согласование направлений решения насущных социально-экономических проблем с интересами жителей невозможны без классификации потенциальных эффектов от использования городского земельно-имущественного комплекса (ЗИК). Рассмотрим подробнее основные эффекты, возникающие по мере цивилизованного развития оборота городских земель.

Возможные экономические эффекты для городской системы в целом:

- рациональное использование ресурсов;

- развитие рыночных отношений, позволяющее концентрировать капитал на территории, осуществлять его перелив в доходные отрасли;

- структурные сдвиги в экономике за счет перераспределения земли в пользу эффективно работающих предпринимателей с учетом долгосрочных интересов развития города;

- создание привлекательного инвестиционного имиджа города, активизация предпринимательской и инвестиционной деятельности;

- совершенствование налогообложения на основе адекватной рыночной оценки земельных участков и недвижимости в целом, пополнение городского бюджета.

Возможные экономические эффекты для предпринимателей:

- стимулирование деловой активности посредством предоставления предпринимателям участков, более выгодных по местоположению, лучше обеспеченных инфраструктурой (при условии защиты прав собственности), а также всей полноты прав на единый объект недвижимости, возможностей использования земли в качестве реального рыночного актива;

- повышение капитализации предприятий, формирование условий для привлечения инвестиций путем залога земельного участка и другой недвижимости;

- получение дохода от продажи излишков земли или от сдачи их в аренду, защита от непредсказуемого повышения арендной платы и произвола властей при заключении договоров аренды.

Возможные экономические эффекты для населения:

- стабильность и безопасность жизни, ее высокое качество;

- решение экологических проблем на основе вывода предприятий, загрязняющих окружающую среду, в безопасные зоны;

- финансирование социальных программ за счет дополнительных доходов городского бюджета.

Перечисленные потенциальные эффекты могут быть реализованы только при наличии соответствующих форм земельно-имущественных отношений. Обратимся к данным Федеральной службы земельного кадастра РФ, согласно которым в 2002 г. в государственной и муниципальной собственности находилось 92,4% площади земельных ресурсов России, в собственности граждан - 7,2, юридических лиц - 0,4%. Все сделки с землей в 2002 г. затронули лишь 2,6% земельного фонда, в том числе продажи - 0,002%. В основном земельный оборот формировался за счет передачи государственных и муниципальных земель в аренду. В общем числе сделок этот вид оборота земли занимает 89,3%. Пик арендных сделок пришелся на 1999 г. - 90,6% по сравнению с 88,1% в 1997 г. Таким образом, можно констатировать, что свободный рынок земли, функционирующий на базе частной собственности, несмотря на созданную законодательно-правовую базу и утвержденные процедуры оформления сделок, развит в нашей стране явно недостаточно.

В то же время представляет интерес анализ структуры всех остальных сделок с землей (кроме аренды) в 1996-2002 гг. (см. табл.).

При общем росте числа сделок (без аренды) с 429,8 тыс. в 1996 г. до 576,0 тыс. в 2002 г., то есть в 1,3 раза, их структура не претерпела существенных изменений. По-прежнему наиболее значительную долю в земельном обороте занимают купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами (увеличение числа сделок в 1,5 раза), наследование (рост в 1,3 раза) и продажа государственных и муниципальных земель (число сделок увеличилось на 3,5%). Вместе с тем внутри каждой группы происходили определенные сдвиги. Так, в первой наиболее высокими темпами росли продажи участков для индивидуального жилищного строительства, в результате их доля повысилась в 2002 г. до 33,3% по сравнению с 29% в 2001 г.

При продажах государственных и муниципальных земель преобладают сделки с гражданами, использующими земли для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, огородничества и т.п. Однако в 2002 г. доля названных сделок во всем объеме продаж государственных и муниципальных земель снизилась до 81,6% по сравнению с 87,3% в 2001 г. При этом за год на 82,5% увеличилось число продаж участков гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности (доля почти стабильная - 5,8%), а удельный вес продаж приватизированным предприятиям повысился до 4,4% (1,9% в 2001 г.).

Еще один важный для рыночной экономики вид сделок - залоговые операции с землей, хотя данные таблицы свидетельствуют, что в России их удельный вес незначителен. В 2002 г. зафиксирован 2461 залоговый договор (4318 га), прирост за год составил лишь 65 сделок. Передано в залог гражданами 1444 участков, юридическими лицами - 1017. При этом 38% сделок приходилось на Владимирскую (578) и Томскую (180) области, С.-Петербург (170). В основном граждане передавали в залог участки под индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, относительно динамично развивался лишь рынок участков под индивидуальное жилищное строительство и для ведения ЛПХ и садоводства-огородничества. Формирование рынка земельных участков для предпринимательской деятельности в городах идет крайне медленно и сталкивается с большими трудностями. Обратимся к анализу социально-экономических проблем, обусловленных сложившимися земельными отношениями.

Первый комплекс проблем связан с борьбой заинтересованных сторон за право на земельную ренту, объемы которой весьма велики прежде всего в крупных городах, особенно в мегаполисах типа Москвы. В 1990-е годы земля превратилась в ресурс, который приноси! большие доходы. Каждая заинтересованная сторона желает монополизировать его использование и извлекать сверхвыгоду. Доходность становится основным критерием при выборе вариантов развития земельно-имущественных отношений. В результате, например, в Москве городские власти стремятся максимально сконцентрировать данный ресурс в своих руках, задействовать его в первую очередь для решения финансовых проблем города. Из такого же критерия исходят федеральные власти, воочию убеждаясь в том, что доходы в рассматриваемой сфере могут быть огромными. Невзирая на возможный ущерб интересам как города в целом, так и населения они вступают в борьбу за московскую земельную ренту. При этом не учитывается важнейший момент: доходы здесь возникают лишь при эффективном управлении ЗИК и согласовании позиций всех заинтересованных сторон, в противном случае они неминуемо утрачиваются, поскольку в условиях отсутствия консенсуса и ориентации на чисто финансовые критерии преимущества в использовании привлекательных земельных ресурсов в конечном счете исчезают.

Негативные последствия борьбы за ренту в городах можно разделить на экономические и социальные. К первым относятся: нерациональное использование ресурсов; снижение доходности ЗИК из-за обостряющейся борьбы интересов; замедление темпов экономических преобразований. Ко вторым: усиление нестабильности и ухудшение безопасности проживания городского населения; непосредственная угроза существованию культурных ценностей.

Второй комплекс проблем - - градостроительных касается противоречий между властью и населением, инвесторами и жителями города, связанных в первую очередь с использованием земли под жилищное строительство. Например, при всех успехах строительной индустрии в Москве в условиях недостаточной проработанности законодательной базы так называемая точечная застройка создает почву для конфликтов: новые дома часто строятся в непосредственной близости от старых, что приводит к нарушению режима инсоляции, повреждениям их фундаментов (3) ; происходит зачастую непродуманное вторжение в историческую застройку города. Как правило, это характерно для его центральной, достаточно плотно застроенной части. Другая не менее болезненная проблема взаимоотношений инвесторов, органов власти и жителей города - снос старых, но вполне добротных домов в центре и переселение жителей в отдаленные районы.

В 1992 г. Советом Европы была принята Европейская хартия городов, к которой в том же году присоединилась и Россия. Концепция Хартии уделяет первостепенное внимание обязанностям городских органов власти в области городского развития, обеспечения высокого качества жизни в городах. В их числе одна из важнейших - защита прав населения при выработке стратегии развития земельно-имущественных отношений.

Третий комплекс проблем - пустующие территории промышленных предприятий. В настоящее время во многих городах возникла сложная ситуация. Большинство старых предприятий функционирует в ограниченных масштабах, нередко они относятся к экологически опасным производствам, но при этом занимают большие территории, в том числе в исторических центрах городов (4). Администрации заводов сдают "лишние" площади в аренду, в результате бюджет недополучает значительные суммы налогов. В то же время инвесторы сталкиваются с дефицитом инженерно подготовленных земельных участков под застройку, с ростом цен на них и присматриваются к излишкам производственных площадей. В таких условиях даже "дышащий на ладан" заводик (оптимально - - с выкупленным в собственность земельным участком) представляется для инвестора более приемлемым партнером, чем городская администрация. При этом возникает риск так называемого "недружественного поглощения" старых заводов, что фактически является формой передела собственности на землю. Согласно федеральному законодательству, новый собственник предприятия должен сохранять существующий профиль его деятельности в течение трех лет, затем он может его изменить. Не исключен и вариант лжебанкротства. Однако захват предприятий -- в первую очередь социальный шок, поскольку под увольнение подпадает практически весь персонал. Из-за подобных "недружественных поглощений" бюджет Москвы, например, в 2003 г. недополучил более 50 млн. долл. и еще 8 млн. долл. пришлось потратить на трудоустройство уволенных (5) .

Мы считаем, что городские власти должны контролировать процесс привлечения инвестиций в освоение потенциально очень ценных, но занятых промышленными зонами территорий, обеспечив приемлемое согласование позиций всех заинтересованных сторон. Причем возможно "уплотнение" предприятий на их же территории, а не только перебазирование из центра города. Подобные примеры уже есть (6). Соответствующее решение должно приниматься на индивидуальной основе. Скажем, для предприятий "новой экономики" земли потребуется меньше и их можно размещать на резервных территориях.

Четвертый комплекс проблем связан с инвестиционной активностью в городах. Как свидетельствует опыт стран с рыночной экономикой, уровень развития земельно-имущественных отношений и инвестиционная активность тесно взаимосвязаны. Формирование земельного рынка, совершенствование земельных отношений, обеспечение социально-экономической стабильности и наличие адекватной нормативно-правовой базы способствуют большей инвестиционной привлекательности городов и регионов. И наоборот, нерешенность земельно-имущественных проблем отпугивает потенциальных инвесторов.

К сожалению, ни в одной из методик анализа факторов инвестиционной активности в российских регионах не учтен показатель развития земельных отношений (7). Мы попытались оценить взаимосвязи показателей, характеризующих активность на земельном и инвестиционном рынках в региональном разрезе.

На начальной стадии исследования в качестве показателей инвестиционной активности использовались региональные данные об инвестициях на душу населения и на единицу площадей городов и поселков. Интенсивность земельного оборота характеризовалась показателями всех сделок с земельными участками в городах и поселках (аренда, продажа, дарение, наследование, залог и др.) надушу населения и на единицу площадей. Результаты предварительного корреляционного анализа позволили ограничиться выявлением связей между показателями, рассчитанными на единицу земельных площадей.

На первом этапе расчетов регрессионные модели исчислялись на массиве информации по 80 регионам. В качестве вариантов оценки статистической зависимости между показателями, характеризующими инвестиционную активность и интенсивность земельного оборота, проверялось наличие линейной и квадратичной связи. На втором этапе регионы ранжировались по степени активности инвестиционной деятельности и интенсивности земельного рынка относительно среднероссийского уровня. Из четырех групп проранжированных регионов была выбрана та, которой присущи высокие (относительно среднего) показатели инвестиционной активности и интенсивности земельных сделок. Для этой группы также были рассчитаны уравнения регрессии в форме линейной и квадратичной зависимости (см. Приложение). Проведенные расчеты подтвердили следующие предположения:

- развитие земельных отношений в целом по России не достигло критического уровня, обусловливающего прямую зависимость между инвестициями и цивилизованным земельным оборотом, наблюдаемую в развитых странах;

- в нескольких успешных регионах такая зависимость уже начинает проявляться, что свидетельствует о возрастающей роли факторов, связанных с оборотом земли, в формировании инвестиционного потенциала регионов;

- неравномерное развитие российских регионов порождает неоднозначную картину прямых и обратных зависимостей на территории страны, что требует дифференцированных подходов к выработке инвестиционной и земельной политики на основе соответствующей классификации регионов.

Основные механизмы регулирования земельных отношений

Развитие земельных отношений и решение вышеназванных проблем должны опираться на инструменты управления собственностью - административные и экономические. Важнейшими административными инструментами регулирования являются Земельный кодекс РФ и созданная на его основе городская нормативная база. К серьезным новациям первого относится прежде всего принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (8) .

В Земельном кодексе определены новые условия долгосрочного договора аренды земельного участка (на срок более 5 лет), находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 22, п. 9). В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20, п. 1). Иные юридические лица обязаны либо по желанию переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, либо выкупить земельный участок в собственность. Земельным кодексом предусматривается возможность получения в собственность или аренду уже сформированного земельного участка с заранее определенными вариантами использования, согласованными техническими условиями подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом земельный участок предоставляется в собственность на торгах, а в аренду -- на торгах и без них (ст. 30). Вместе с тем в Земельном кодексе многие вопросы не получили однозначного решения. Как следствие, выявились глубокие противоречия по ряду проблем.

Во-первых, такие важнейшие категории земельных отношений, как рациональное использование земли, ее территориальное планирование и правовое зонирование, в нем лишь обозначены. Однако именно они должны быть первоочередным предметом законодательного регулирования, в чем заинтересованы все субъекты земельно-имущественных отношений.

Во-вторых, Земельный кодекс не определяет, кто осуществляет права государства-собственника. В странах с развитыми рыночной экономикой и правовой системой эти функции возлагаются на специальный орган исполнительной власти, например, казну. Отсутствие на российском земельном рынке подобного органа приводит к ослаблению контроля за использованием земли и замедлению развития полноценного земельного оборота.

В-третьих, окончательно не решен вопрос о земельных торгах. Статья 38 Земельного кодекса РФ носит рамочный характер и не регулирует процедуры их подготовки и проведения.

В-четвертых, четко не проработан и вопрос аренды земли. Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ, общие основы определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены, правительством. Однако соответствующие постановления до сих нор не приняты. Произвольное установление органами власти ставок арендной платы, неурегулированность срока действия договоров аренды вносят неопределенность в арендные отношения, ущемляют интересы собственников недвижимости, порождают коррупцию и сдерживают процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В-пятых, как показала практика, самым спорным в Земельном кодексе РФ оказался вопрос о передаче приватизированным предприятиям земельных участков, на которых они расположены, в собственность или аренду. Наибольшие дискуссии вызывает возможность выкупа ими этих участков. От решения данного вопроса во многом зависят направления развития и самих предприятий, и экономики города, и региона в целом.

Основными экономическими регуляторами в настоящее время являются: ставки арендной платы за землю; земельный налог и налог на имущество; ставки выкупа земельных участков.

Все доходы от использования земель делятся на четыре вида: земельный налог, арендная плата, доходы от продажи земли и доходы от продажи прав аренды земельных участков. Два первых можно объединить в группу так называемых регулярных (текущих) платежей, два последних -- в группу единовременных платежей. Соотношение первой и второй групп, а также их внутренняя динамика характеризуют состояние земельного рынка, соотношение спроса и предложения, эффективность использования городской земли, а также тенденции совершенствования нормативной базы, влияющие на формирование городского земельного рынка.

Теоретически эти платежи должны быть увязаны с земельной рентой, на что и направлены мероприятия по зонированию городских земель. Однако до конца данный вопрос не урегулирован ввиду сложности построения адекватной системы зонирования и оценки земли. В настоящее время механизм изъятия ренты не отработан и, как следствие, бюджет ее недополучает.

В 2002 г. земельные платежи в России увеличились в 4,5 раза по сравнению с 1998 г. В их структуре постепенно снижалась доля земельного налога: 75% - в 1995 г., 63 - в 1998 г. и 51,2% - в 2002 г. Следовательно, во всех регионах высокими темпами развивались арендные отношения, обеспечивая поступления в их бюджеты, чего нельзя сказать о продаже земли.

Так, рост доходов по группе текущих финансовых поступлений от использования московских городских земель был в первую очередь обусловлен увеличением арендных платежей, как и в целом по России. Например, за 8 лет (1995-2002 гг.) поступления от арендной платы выросли в 28 раз, от земельного налога - в 2,1 раза. И это закономерно, поскольку, во-первых, аренда земли всегда была основной формой землепользования в Москве, во-вторых, между ставками арендной платы и земельного налога наблюдается существенный разрыв, что позволяет городу решать свои финансовые проблемы. В 2003 г. в Москве действовали следующие средние ставки земельных платежей: земельный налог - 349000 руб./га (10912 долл./га), арендная плата - 777600 руб./га (24300 долл./га), то есть арендная плата за землю в среднем в 2,2 раза превышала ставки земельного налога.

Однако, если отдавать приоритет только одной форме землепользования (даже если аренда более эффективно решает задачи фискального характера), рано или поздно возникают ограничения для развития системы земельных платежей в целом, что и произошло в Москве. Этот опыт должны учитывать другие крупные города России.

Действующая система налогообложения земель длительное время опиралась на принятый еще в 1991 г. Закон РФ "О плате за землю" (9). В нем отсутствуют положения об экономически обоснованном формировании налоговой ставки, отражающей различия в местоположении и качестве земельных участков. Кроме того, он предусматривает предоставление землепользователям большого количества льгот. Как следствие, земельный налог перестал стимулировать эффективное землепользование, его функции свелись к фискальным (например, налоговые ставки по землям городов и поселков за счет индексаций увеличились более чем в 8000 раз (10)).

Для получения существенного дохода от земельной ренты необходимо перестроить налоговую систему, используя эффективные методы оценки земли и недвижимости. Принятие 31-й главы Налогового кодекса РФ - безусловно, важный шаг в этом направлении, поскольку заложенный в ней подход к налогообложению земель принципиально отличается от действующего, который предусматривает установление фиксированных платежей за единицу площади. Новый порядок исходит из расчета процентов от кадастровой оценки земельных участков.

В процессе перестройки налоговой базы возникли серьезные проблемы. Речь идет, во-первых, о наличии масштабного некомпенсируемого федерального и местного льготирования юридических и физических лиц; во-вторых, о том, что многие из них не способны или не привыкли платить повышенные налоги. Так, резкий рост ставок аренды в Москве в 2003 г. породил проблему неплатежей из-за чрезмерной финансовой нагрузки на землепользователей. В то же время, по оценкам специалистов (11), новый земельный налог в некоторых регионах, прежде всего в крупных городах, применительно к предприятиям промышленности, транспорта, связи может возрасти в семь раз. Вероятно, наступает такой этап, когда последующее увеличение налоговой нагрузки на недвижимость потребует снижения других налогов. Поэтому в настоящее время одной из важных задач в области управления земельными ресурсами является оптимизация структуры земельных платежей.

На наш взгляд, названные проблемы можно решить, если базой для налогообложения станет рыночная цена земли. Конечно, в условиях неразвитого земельного рынка оценка земли для целей налогообложения затруднена из-за того, что нередко цены далеки от рыночных, а информация о сделках ненадежна. Вместе с тем в этой области уже накоплен немалый опыт, прежде всего в Москве и С.-Петербурге.

Проблема адекватности земельного налога ценности земли стала особенно острой, поскольку с принятием Земельного кодекса РФ выкуп земли, находящейся под объектом собственности граждан и юридических лиц, стал вполне реальным. Более того, был назван срок окончания сделок -- первоначально до 31 декабря 2003 г., затем до конца 2005 г. Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были определены верхний и нижний пределы выкупной цены земельных участков для приватизированных предприятий. Субъекты РФ могут устанавливать выкупную цену земли в поселениях в зависимости от численности населения: свыше 3 млн. человек - от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади; от 500 тыс. до 3 млн. человек - в пределах пяти-семнадцатикратного размера ставки земельного налога; до 500 тыс. человек -- от трех-до десятикратного размера земельного налога.

Процесс выкупа земельных участков, в частности, под приватизированными предприятиями, идет медленно. Одна из причин выжидательной позиции предпринимателей - проведение многих приватизационных сделок в 1990-е годы с негласным учетом ценности земли (12), другая причина - завышение цены выкупа земли местными органами власти.

Предприятия вынуждены осуществлять выкуп земли за счет собственных средств, и высокие цены на нее могут привести к снижению их ликвидности, отказу от инвестиций из-за нехватки ресурсов и др. Как следствие, инвестиционная привлекательность российских компаний может ухудшиться. Поэтому многие российские предприниматели считают, что земля должна передаваться предприятиям в порядке "дооформления" прав на единый объект недвижимости. Если правительство не готово пойти на такой шаг, то они предлагают выкупать землю по частям или в рассрочку.

Вместе с тем есть и диаметрально противоположная точка зрения: стоимость городских земель недооценена - выкупная цена формируется на уровне ниже кадастровой оценки. В первую очередь это касается столичных земель. Поэтому правительство Москвы выступает за повышение верхней границы выкупной цены до рыночной стоимости земли (13). Снижение поступлений в бюджет - один из весомых аргументов против недооценки столичной земли.

В сложившейся ситуации необходимо четко обосновать экономическую целесообразность перехода к повсеместной продаже земельных участков в частную собственность по нормативной (или рыночной) цене для всех предприятий, либо отмены повторного выкупа земель под уже приватизированными и выкупленными предприятиями. Негативные последствия необдуманных действий могут намного перевесить возможные позитивные результаты. Отсрочка в решении вопроса о выкупе земли позволяет найти его оптимальный вариант.

Из мирового опыта развития земельно-имущественных отношений известны две основные формы вовлечения земли в оборот - аренда и продажа в частную собственность. В связи с этим важно определиться в вопросе о необходимости, масштабах и темпах перехода к частной собственности на городские земли и о соотношении двух названных форм землепользования.

Следует иметь в виду, что ценность земли и спрос на нее в различных регионах существенно различаются. В малонаселенных местах земля имеет сравнительно невысокую стоимость, и передача ее в частную собственность не вызывает осложнений. В соответствии с принятым порядком в ряде городов осуществляется продажа земельных участков в частную собственность. Иначе обстоит дело в регионах с высокой плотностью заселения и дефицитом свободной земли. Перекос в сторону удовлетворения потребностей одной стороны в ущерб другим порождает конфликтные ситуации. Поэтому в данной области нельзя руководствоваться лишь экономическими критериями. Необходим учет всего комплекса земельно-имущественных проблем: экономических, социальных, градостроительных, институциональных, что обеспечит защиту интересов городской системы в целом. Вот почему жестко ставить вопрос об обязательной продаже земли под приватизированными предприятиями в кратчайшие сроки нецелесообразно. Главное - найти формы и пути реорганизации земельно-имущественных отношений, позволяющие повысить эффективность функционирования экономики в целом. Важно установить пределы, за которыми та или иная форма собственности будет неэффективной и более того - создаст угрозу социальной стабильности в городе. Границы расширения частной собственности на землю должны определяться в зависимости от того, смогут ли собственники реализовать свое право на использование земли с большим социально-экономическим эффектом.

Проблемы, с которыми сталкиваются крупные российские города в последние 10-15 лет, очень сложны. В то же время, как показывает зарубежный опыт, решить их можно, если:

- на практике последовательно учитывать и применять основные положения теории земельной ренты;

- налогообложение направить не на решение чисто фискальных задач, а на обеспечение сочетания интересов населения и предпринимателей, инвесторов и инноваторов, стимулирование развития городской социально-экономической системы в целом; при регулировании земельно-имущественных отношений не игнорировать накопившиеся социальные проблемы, так как рост земельных доходов не может достигаться за счет ущерба, наносимого населению, экологии, городской среде обитания;

- создать научную основу формирования цивилизованного рынка ценных бумаг, которая способствовала бы расширению практики ипотечного земельного кредитования и использованию земельных ресурсов как фактора активизации инвестиционной деятельности;

- обосновать механизмы регулирования взаимоотношений жителей городов, представителей властных структур и предпринимателей по поводу использования городской земли.

Акцент на разработке теории городской земельной ренты особенно актуален в настоящее время, когда многие крупные города осуществляют структурную перестройку экономики, привлекают стратегических инвесторов и готовят базу для эффективного использования городской недвижимости (включая землю) в условиях намечающегося перехода России на инновационный путь развития.

***

Приложение

1. Были построены ряды показателей по земельным сделкам и инвестициям для 80 субъектов РФ за 2002 год. Автономные округа, входящие в области, отдельно не изучались.

Уравнение регрессии (Y - инвестиции на единицу площади земель поселений региона; X - количество всех сделок с земельными участками в городах и поселках региона на единицу площади его земель), рассчитанное для общего массива регионов, имеет следующий вид:

Y = 0,0018Х (2) + 47,5009. (3,7823) (1,8716)

В скобках даны значения t-статистик, свидетельствующие о статистической надежности коэффициентов регрессии.

Коэффициент детерминации, характеризующий тесноту связей между показателями:

R (2) = 0,1550,

F-статистика - 14,306.

Величина коэффициента детерминации свидетельствует о недостаточно тесной взаимосвязи показателей. Для других форм функциональной зависимости расчеты показали ненадежность оценок.

2. В результате ранжирования в группу с относительно высокими показателями инвестиционной активности и интенсивности земельного оборота вошли следующие регионы: Москва, С.-Петербург, Московская, Архангельская, Астраханская, Ленинградская, Самарская, Томская области, Карелия, Краснодарский и Красноярский края.

Уравнение линейной регрессии, рассчитанное для массива регионов этой группы, имеет вид:

Y = 4,8Х - 668,2.

(5,5967) (-3,5117)

В скобках приведены значения t-статистик, подтверждающие статистическую значимость коэффициентов регрессии.

Коэффициент детерминации:

R (2) = 0,777,

F-статистика - 31,323.

Величина коэффициента детерминации свидетельствует о достаточно тесной взаимосвязи показателей. Что касается квадратичного уравнения регрессии, то расчеты показали, что один из коэффициентов регрессии статистически ненадежен.

***

1 Авторы статьи разделяют основные теоретические положения, изложенные И. Буздаловым в статье "Природная рента как категория рыночной экономики" (Вопросы экономики, 2004, N 4), в соответствии с которыми в товарном производстве (независимо от идеологических установок) признается существование дифференциальной и монопольной ренты, но отрицается наличие абсолютной ренты. Ограниченность лучших по качеству и местоположению земель создает возможности для получения дополнительного дохода, не зависящего от уровня хозяйственной деятельности. На массу и норму ренты влияют рыночная конъюнктура, цены, механизм формирования замыкающих затрат, цикличность экономического развития.

2 По данным Федеральной службы земельного кадастра России.

3 Примеров можно привести немало и разрешение конфликтов зачастую зависит от влиятельности пострадавших. Так, весной 2001 г. по распоряжению мэра г. Москвы перед домом на Малой Дмитровке, где находится ЖСК художников "Колорит" (11-этажный кирпичный дом), был выделен участок под строительство многофункционального здания Школы телевизионного мастерства под руководством В. Познера. При этом шестиэтажное здание и двухъярусный гараж предполагалось возвести в 15 м от стены дома художников. В декабре того же года независимая экспертиза установила, что проект не соответствует архитектурным и строительным нормативам. Однако в январе 2003 г. появился каким-то образом утвержденный проект уже 7-этажного дома с тем же двухъярусным гаражом, приближенного уже не на 15 м, а на 7 м к дому художников (Известия, 2003, 1 декабря).

4 Например, территория исторического центра С.-Петербурга составляет 5,8 тыс. га, из них промышленные и другие нежилые объекты занимают 2,4 тыс. га.

5 Российская газета, 2004, 26 марта.

6 См., например: Аргументы и факты, 2003, N 40, с. 8.

7 См., например: Инвестиции в России, 2000, N 2, с. 3-4; 2003, N 3, с. 3-14.

8 За исключением случаев, установленных федеральным законом (п. 1.5 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

9 С 1 января 2005 г. сложилась следующая ситуация: в тех регионах, где органы местного самоуправления успели принять соответствующие нормативные акты, вводится в действие 31 глава Налогового кодекса РФ "Земельный налог", в частности, и Москве принят Закон "О земельном налоге". Однако таких субъектов пока немного, и в течение 2005 г. на большей части территории России будет действовать старый закон "О плате за землю".

10 Экономика и жизнь, 2004, N 51, с. 2.

11 Экономика и жизнь, 2004, N 51, с. 3.

12 Экономика и жизнь, 2003, N 30, с. 2.

13 Так, по предлагаемой федеральным центром методике выкупная цена составит 2,7 млн. долл. за 1 га, а например, кадастровая оценка земли под ГУМом - И млн. долл. за 1 га. Арендная плата в Москве, как отмечалось, в 2,2 раза выше ставки земельного налога. Предельная ставка выкупа земельного участка в среднем по Москве (327 тыс. долл./га) в 3,5 раза ниже средней цены продажи прав аренды.

Графические материалы:

Структура сделок с земельными участками в России (в %)